אודותינו

שמי יניב ברלינר וברשותי מספר נכסים שרכשתי בארה"ב

שמי יניב ברלינר נשוי ואב לשלושה, הרביעי בדרך, מהנדס תוכנה בהכשרתי, מהישוב יקנעם מושבה.


אחרי 20 שנה במעגל ההייטק הכולל שעות עבודה אין סופיות, שמתי לב כי ככל שאני מתקדם בתפקיד, אני עובד הרבה יותר קשה, ההכנסה לא גדלה באופן משמעותי ונשאר לי פחות זמן פנוי למשפחתי.
החלטתי לשבור את "מעגל העבדות" ולהשתמש בידע ובניסיון אשר צברתי במשך שנות עבודתי כמהנדס ו"לקפוץ למים".
התחלתי בתהליך של איסוף מידע והשתלמויות בנושא נדל"ן בארץ ובארה"ב.
מכיוון שמחירי הנדל"ן בישראל עלו ביותר מ 70 אחוז ב – 10 שנים האחרונות החלטתי להתמקד בארה"ב.
כמו שלימדו אותי בטכניון, כל פרויקט מוצלח חייב בתוכנית עבודה ברורה ומסודרת.
הבנתי כי שיטת עבודה עקבית , תשמור עלי מפני "הטיות רגשיות" ותסייע לי לאתר נכס מתאים.
השיטה כוללת מספר שלבים.

היום אני רוצה לשתף אתכם בתהליך הקניה של הבית הראשון שלי בארה"ב לפני כשנתיים.


שלב ראשון – איתור הנכס
מכיוון שמדובר בנכס הראשון שלי בארה"ב היה חשוב לי להתבסס על הון עצמי ולא להיכנס להלוואות מיותרות.
פתחתי מספר חסכונות וקרנות השתלמות אשר הגבילו את סכום הרכישה ל 70,000 $.
בהתאם למגבלה זו, ולאחר שאספתי מספיק מידע הכולל: חיפוש באינטרנט  ויצירת קשר מול מתווכים מקומיים, החלטתי להתמקד בעיר קליבלנד ובפרבריה.
בחנתי מספר אפשרויות השקעה בהתחשב בטווח המחירים שהגדרתי לעצמי, ובסופו של תהליך איתור הנכס עמדו לפני שתי אפשרויות השקעה. (שני נכסים אשר עמדו בטווח המחירים אשר יכולתי להשקיע ודרשו שיפוץ)


שלב שני – רכישת הנכס
אחרי שיצרתי קשר עם מספר חברות ניהול מקומיות, שלחתי מפקח שיפוץ ובנייה (אינספקטור) כדי להעריך את עלות השיפוץ.
לאחר שקיבלתי דו"ח מפורט לגבי מצב הנכס ובדקתי את הנתונים ואת העלויות, ומכיוון שמדובר בנכס הראשון שלי, שלחתי מפקח נוסף לצורך קבלת הצעת מחיר נוספת לצורך השיפוץ.
הצעות המחיר היו קרובות זו לזו ולכן עברתי לשלב הבא.


שלב שלישי – סוג הלקוח
על מנת להבטיח רמת שוכרים טובה, החלטתי כי לא אתפתה לרכישות "נוצצות" וכי סוג הלקוחות אליהם אני פונה חייב להיות במעמד ביניים + גם על חשבון תשואה.
שני הנכסים אותם בדקתי נמצאים בפרברי קליבלנד, סמוך למרכזי חינוך, רחוקים מאזורי תעשייה וכביש ראשי, ואכלסו בעיקר משפחות.
ממוצע שכר הדירה ב 5 שנים האחרונות לימד על מגמת עלייה מחירים.
נתון נוסף אשר בדקתי התייחס לרמת הפשיעה באזור.
נתון זה עזר לי לקבל החלטה, למרות העובדה שנכס אחד הציע על פניו תשואה שנתית גבוהה יותר, החלטתי כי הביטחון והעקביות חשובים לי יותר מכמה אחוזים של רווח והחלטתי להשקיע בנכס השני, אשר ממוקם באזור בעל רמת פשיעה נמוכה ביותר.


שלב רביעי – שפוץ הנכס
לאחר קבלת הצעת מחיר ממספר חברות ניהול ושיפוץ שונות, בחרתי את אחת החברות על סמך פרויקטים והמלצת לקוחות קיימים.
לאחר שיפוץ של מספר שבועות הנכס עמד להשכרה.
תהליך השיפוץ בוצע ע"י חברת הניהול אשר עמדה מולי בקשר על בסיס יומי ע"פ תוכנית שיפוץ ולוחות זמנים אשר נקבעו מראש.


שלב חמישי – השכרת הנכס
מחיר ההשכרה מושפע כמובן ממחיר "השוק" גם במקרה זה בדקתי היטב את מחיר השוק של נכסים באזור, הוספתי עוד 10% לצורך ניהול משא ומתן הכל התבצע ע"י חברת הניהול אשר בחרתי.


שלב שישי – בחירת השוכר
מיד לאחר פרסום הנכס להשכרה התחילו להגיע פניות של שוכרים פוטנציאלים, במקרה זה חשוב להדגיש כי בארה"ב כל שוכר מקבל דירוג ע"פ פרופיל סוציו-אקונומי, עמידה בהתחייבויות קודמות, מצב משפחתי וכו.
בסופו של תהליך בחרתי שוכר אשר קיבל את הדירוג הגבוה ביותר בכל הפרמטרים.
התעקשות על שוכר טוב = שקט וביטחון לבעל הנכס (אם כי תמיד יכולות להיות הפתעות, ולכן נדרשת זהירות רבה בבחירת השוכר.) יש לציין כי בניגוד למצב החוקי בארץ, במקרה שבו השוכר לא עומד בתשלום דמי השכירות, ניתן לפנותו מהנכס תוך פרק זמן קצר ובלא צורך להיכנס להליך משפטי ארוך.


שלב שביעי – תפעול
כאמור כל שלב התפעול מתבצע ע"י חברת הניהול.
בסופו של תהליך אלה הם הנתונים:
גודל הנכס הנבחר כ- 140 מ"ר בשתי קומות ובתוספת מרתף בשטח של כ- 70 מ"ר, חנייה מקורה לשתי מכוניות, חצר וגינה.
מחיר הנכס: 46 אלף דולר, ולאחר שיפוץ, עמלות ועלויות סגירה, העלות הכוללת היא 68 אלף דולר סה"כ.
הנחתי שאשכיר את הבית בסכום של 1,050 $ לחודש, ובפועל הצלחתי להשכירו לשוכר מתאים, תמורת דמי שכירות בסך 1,150 $. 

התשואה ברוטו היא בשיעור של 20%. לצורך החישוב נטו יש לנקות את ההוצאות הבאות:
– חברת ניהול – 10% מדמי השכירות
– מיסי ארנונה 1,800 $ לשנה
– ביטוח 600 $ לשנה
– 200 $ לשנה בגין רישום ההשכרה בעירייה 
– 500 $ לשנה הוצאות בלתי צפויות לתיקון תקלות שונות בנכס ככל שיקרו.
כאשר לוקחים את כל הנתונים האלה בחשבון, התוצאה היא תשואה שנתית נטו בשיעור של 12% (בהשוואה למצב בארץ של תשואה של כ- 3%).
כמו לכל משקיע הנמצא בתהליך דומה היו לי הרבה ספקות וחששות, אך הרצון לשנות ולהבטיח את עתידי ועתיד משפחתי הניעו אותי קדימה, וכאשר אני מסתכל אחורה ובוחן את מצבי משך השנתיים שחלפו בהן נכנסים כל חודש לחשבוני באופן סדיר דמי שכירות בסך 1150 $ מנכס זה בלבד, אני מרוצה ומשוכנע שדרך הפעולה שלי נכונה ומוצלחת.
אשמח לענות על כל שאלה למי מכם שהתחיל בתהליך דומה.
בברכה,
יניב.

לייקים
שיתופים

הלקוחות המרוצים שלנו